Corresponderá al Juez de primera instancia tasar el inmueble y con su resultado optar porque se efectué una venta interna en la misma pudiendo adoptar los mecanismos para el proceso de remate hasta una segunda convocatoria con la reducción del precio.

AS 657/2017, del 19 de junio 2017:

“IV. FUNDAMENTOS DE LA RESOLUCIÓN:
“3.- Sobre la infracción del art. 519 del Código Civil, respecto a la prohibición de venta contenido en la Escritura Pública Nº 082/2004 y la prioridad de los accionistas de adquirir el predio al precio del valor catastral; se debe señalar que del contenido de la referida Escritura Pública consta en la cláusula quinta en la que se señala: “Se hace constar que yo, como vendedor y mis hermanos como compradores, no podrán vender sus acciones y derechos a terceras personas, teniendo prioridad los otros accionistas a precio catastral”, el texto describe la prohibición de enajenación a terceros, la misma no puede ser considerado como una limitación absoluta, caso para el cual se aplicaría el art. 109 del Código Civil, la cláusula descrita refiere sobre una limitación relativa, pues al existir otros copropietarios, la venta en favor de estos se encontraba abierta durante todo el tiempo desde la suscripción de la E.P. Nº 082/2004, aspecto que no sucedió en el caso presente, sino que se optó por una división y partición, caso para el cual, al existir una postura de la parte demandada de conservar el predio, tan solo corresponde efectuar la venta del inmueble sobre el porcentaje de los actores que se traduce en el 25% sobre el inmueble, en favor de los otros copropietarios, venta que no podrá ser efectuado en base al precio catastral como describe la cláusula quinta del contrato en estudio, sino en base a su precio comercial, pues de optar en base una venta en base al precio catastral –en la literalidad del contrato- se infringe la equivalencia de la prestación que los actores deben recibir por la enajenación de su patrimonio en desmedro de sus intereses económicos favoreciendo a uno y/o varios de los copropietarios que al quedarse con la fracción del inmueble podrán gozar de los frutos del mismo económicamente aventajados por la venta efectuada, aspecto que no condice con las buenas costumbres; en razón de lo expuesto este Tribunal estima que debe respetarse la cláusula de venta interna entre los copropietarios, y solo en caso de que no exista interés en los demandados en adquirir el predio se podrá convocar a una venta pública de la fracción del terreno, criterio adoptado en base al aporte doctrinario de Robert Omar Berizonce, quien postula la tesis de la desformalización de los procedimientos en la que expone lo siguiente: “La humanización presupone no sólo la desacralización y desformalización de los procedimientos, la proscripción del exceso ritual y del formulismo, en general, para hacer los trámites judiciales más accesibles y comprensibles para todos; sino, además, la consagración de ciertas instituciones procesales equilibradoras (Cappelletti, 1974). Se trata de instituciones, principios y reglas procesales que se consagran en los ordenamientos modernos para configurar una justicia de contenido social y público, éticamente sustentable, que coloca en manos de los jueces la responsabilidad y el compromiso de evitar, en los casos concretos, el oprobio de que se incurra en injusticia con el pretexto de administrar justicia, lo cual es la peor de las injusticias. En sus desarrollos más modernos se ha erigido como una verdadera y propia justicia “de acompañamiento”, una jurisdicción “protectora” de particular incidencia en la tutela procesal diferenciada de los derechos “sensibles”, económicos, sociales y culturales, incluyendo los derechos colectivos (Morello, 1989, 2005; Berizonce, 2009).”, sobre esta base no corresponde dejar sin efecto dicho proceso, sino por su naturaleza peculiar, corresponde adoptar un mecanismo de venta que pueda satisfacer los intereses de las partes en afán de precautelar el interés económico del patrimonio de los litigantes, al no existir una norma expresa para la solución del caso presente, corresponde efectuar un lineamiento para solucionar el conflicto jurídico, esto en base a los principios de armonía social y respeto a los derechos establecidos en el art. 178.I de la Constitución Política del Estado; consiguientemente corresponderá al Juez de primera instancia tasar el inmueble y con su resultado optar porque se efectué una venta interna en la misma pudiendo adoptar los mecanismo para el proceso de remate hasta una segunda convocatoria con la reducción del precio, en la que puede soslayar plazos tomando en cuenta que es una venta interna entre copropietarios, pudiendo ofertar una segunda propuesta a los copropietarios con la rebaja del 25% análogamente adecuado en base al art. 422.I del Código Procesal Civil, y solo en caso de que no exista propuestas de adjudicación hasta la segunda convocatoria, el Juez deberá descartar la venta interna entre copropietarios y convocar la subasta pública del inmueble en su totalidad como dispuso la Sentencia, sobre la base del informe pericial aprobado rigiendo para el mismo el trámite de remate establecido en el Código Procesal Civil, para la venta del total del inmueble, solución que este Tribunal considera “justo” e intermedio entre las posturas de los contendientes, pues la función jurisdiccional debe dar una solución que pueda alcanzar la paz social entre los litigantes, al efecto corresponde reiterar que al existir una cláusula de prelación de venta la misma debe ser respetada por los que suscribieron el contrato y sus herederos conforme señalan los arts. 519 y 524 del Código Civil, al no ser la disposición contractual en función de la persona (intuito personae), asimismo se considera que la venta al precio catastral no condice con la equidad de las prestaciones patrimoniales.”
(El resaltado es nuestro).

FUENTE: art. 480 ACPC; art. 532 CPCA; art. 542 CPCA.